Das Eigenheim ist für Viele ein großer Traum! Für Kapitalanleger ist die Investition in die Immobilie unentbehrlich! Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie, sei es zur eigenen Nutzung oder zur Wertanlage, die wichtigste Investition in ihrem Leben. Mit dem Erwerb der Immobilie ist häufig auch eine Kreditaufnahme verbunden. Ein Käufer verschuldet sich in der Regel für viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Aus diesen Gründen ist aufgrund der Bedeutung der Rechtsgeschäfte für die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen und Grundpfandrechten wie z.B. Grundschulden die notarielle Beurkundung vorgesehen.
Der Notar bespricht mit den Beteiligten vorab die wesentlichen Vertragspunkte, wie z.B. die Höhe des Kaufpreises, den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie, dem Verkäufer bekannte wesentliche Mängel, auf die ein Käufer hinzuweisen ist, die Frage der Finanzierung usw.. Auf dieser Grundlage fertigt der Notar den Entwurf des Grundstückskaufvertrages oder Wohnungseigentumskaufvertrages. Für den Notar besteht die Möglichkeit, aktuelle Grundbuchauszüge elektronisch abzurufen, um den Grundbuchstand festzustellen. Diese Informationen sind wichtig für beide Kaufvertragsparteien. Der Käufer hat Interesse an dem genauen Grundbuchstand. Er möchte wissen, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Häufig sind auch im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung Grundpfandrechte des Verkäufers zur Löschung zu bringen. Zu all diesen Fragen gibt der aktuelle Grundbuchauszug Auskunft. Auf dieser Grundlage fertigt der Notar einen ausgewogenen Vertragsentwurf und stellt diesen den Kaufvertragsparteien zur Verfügung. Bei der Gestaltung des Vertrages steht der sichere Leistungsaustausch im Vordergrund, d. h., dass der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie erst dann verliert, wenn er den Kaufpreis erhalten hat, und andererseits der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt, wenn für ihn sichergestellt ist, dass er auch vertragsgemäß Eigentümer wird. Der Notar belehrt nicht in wirtschaftlichen Fragen, wie z.B. zur Angemessenheit des Kaufpreises, und auch nicht zu steuerlichen Fragen.
Sofern der Käufer ein Finanzierungsdarlehen aufnehmen will, empfiehlt es sich, möglichst bald mit der finanzierenden Bank die Einzelheiten zu besprechen. Da das Darlehen regelmäßig mit einer Grundschuld am Kaufobjekt abgesichert wird, teilt die Bank dem Notar die Einzelheiten mit.
Bei der Beurkundung des Kaufvertrages wird der Vertrag vom Notar vollständig vorgelesen. Er erläutert den Beteiligten den Vertragsinhalt und weist auf etwaige Risiken hin. Mit Unterzeichnung des Vertrages durch die Vertragsparteien ist der Vertrag zustande gekommen. Wenn eine Vertragspartei zu Beurkundung nicht erscheinen kann, besteht die Möglichkeit, sich durch eine Person seines Vertrauens vertreten zu lassen. In diesem Fall wird der Vertrag zu späterem Zeitpunkt vor einem Notar genehmigt. Alternativ kann die Vertragspartei, die an der Beurkundung nicht teilnehmen kann, bereits zuvor eine Person ihres Vertrauens schriftlich bevollmächtigen, wobei auch die Vollmacht der notariellen Beurkundung bedarf. Die Beurkundung des Finanzierungsgrundpfandrechts erfolgt häufig unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages.
Mit Rechtswirksamkeit des Vertrages beginnt der Notar mit dem Vollzug des Kaufvertrages. Liegen die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vor, informiert der Notar die Vertragsbeteiligten. Der Notar beantragt die Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung und der späteren Eigentumsumschreibung, die Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte des Käufers, die Löschung der Finanzierungsgrundpfandrechte des Verkäufers usw. Weiterhin holt der Notar notwendige gesetzliche oder vertragliche Genehmigungen und Zustimmungen ein und informiert die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Abschließend teilt der Notar den Kaufvertragsparteien die erfolgte Eigentumsumschreibung im Grundbuch mit.
Christian Stenner, Notar in Berlin
