GwGMeldV-Immobilien – was, wie, womit prüfen?

Die GwGMeldV-Immobilien: Hintergründe und Zweck

Das Geldwäschegesetz (GwG) ist am 1. Januar 2020 aufgrund der Fünften EU-Geldwäscherichtlinie in Kraft getreten. Am 1. Oktober 2020 ist mit der daraus resultierenden Geldwäschemeldepflichtverordnung-Immobilien eine erweiterte Meldepflicht zu den nach GwG meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien) in Kraft getreten. Die Verordnung konkretisiert die Meldepflichten bestimmter Berufsträger – unter anderem der Notar:innen – bei Immobilientransaktionen, denn hier sieht der Gesetzgeber ein erhebliches Geldwäscherisiko in Form von Kriminalgeldern, die über den Immobilienmarkt wieder in Umlauf gebracht werden. Eine Meldepflicht begründende Geschäftsgegenstände sind gemäß § 2 GwGMeldV-Immobilien aber auch „Gesellschaftsanteile, auf die sich Erwerbsvorgänge nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes beziehen“ (vgl. hierzu auch § 2 Abs. 10 GwG).

Mit der Verordnung wurde das gesetzliche Rahmenwerk für die Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung weiter gestärkt und verschärft.

Was ist zu prüfen?

Die GwGMeldV-Immobilien begründet eine – gegenüber den sich aus dem GwG ergebenden Meldepflichten erweiterte – Meldepflicht. Sie verpflichtet Notar:innen, Rechtsanwält:innen und andere aus der GwGMeldV-Immobilien verpflichtete Berufsgruppen, bei Immobiliengeschäften und beim Erwerb oder Verlauf von Geschäftsanteilen bestimmte Sachverhalte unverzüglich der beim Zoll angesiedelten Financial Intelligence Unit (FIU) zu melden, wenn diese die folgenden risikobegründenden Faktoren aufweisen:

• Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten (§ 3 GwGMeldV-Immobilien)
• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen (§ 4 GwGMeldV-Immobilien)
• Auffälligkeiten bei Stellvertretungen (§ 5 GwGMeldV-Immobilien)
• Auffälligkeiten beim Kaufpreis oder den Zahlungsmodalitäten (§ 6 GwGMeldV-Immobilien)

Die FIU als Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen analysiert Verdachtsmeldungen nach dem Geldwäschegesetz und erhält dabei erweiterte Kompetenzen beim Datenzugriff.

In Bezug auf die mit der erweiterten Meldepflicht kollidierende Wahrung der Verschwiegenheit stellte die 12. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin mit dem Beschluss vom 12. Februar 2021, VG L 258/20 fest, dass die Bekämpfung der Geldwäsche bedeutsamer ist als die Wahrung der Verschwiegenheit der Notare und Rechtsanwälte.

Welche Werkzeuge stehen zur Unterstützung der Prüfung zur Verfügung?

Zur Prüfung des Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten stellt § 3 GwGMeldV-Immobilien eine Auflistung der relevanten Staaten zur Verfügung.

Als Zentrales Werkzeug zur Prüfung hinsichtlich Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen (§ 4 GwGMeldV-Immobilien) wird das Transparenzregister bereitgestellt. Dazu wurde am 10. Februar 2021 von der Bundesregierung das TraFinG GW (Transparenz-Finanzinformationsgesetz Geldwäsche – TraFinG Gw) verabschiedet. Kerninhalt des TraFinG Gw ist die Umgestaltung des Transparenzregisters zu einem autonomen Vollregister. Alle wirtschaftlich Berechtigten – also alle natürlichen Personen, die Eigentümer eines Unternehmens sind oder es kontrollieren, oder die eine Transaktion oder eine Geschäftsbeziehung veranlassen – müssen nach Inkrafttreten dort gemeldet sein, und es entfallen alle gesetzlichen Mitteilungsfiktionen nach § 20 GwG (so ersetzt z.B. die Handelsregisteranmeldung nicht die Meldung an das Transparenzregister). Nach Inkrafttreten des TraFinG am 1. August 2021 müssen nun alle mitteilungspflichtigen Gesellschaften ihre wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister melden. Damit kann die Prüfung gemäß § 4 GwGMeldV-Immobilien gegen das Transparenzregister erfolgen.

Auffälligkeiten bei Stellvertretungen sind gegen die Kriterien des § 5 GwGMeldV-Immobilien zu prüfen, Auffälligkeiten beim Kaufpreis oder den Zahlungsmodalitäten gegen die Kriterien des § 6 GwGMeldV-Immobilien. Technische Werkzeuge – wie das Transparenzregister im Falle der Prüfung nach § 4 GwGMeldV-Immobilien – stehen hier nicht zur Verfügung.

Anforderungen im Notariat

Die durch die GwGMeldV-Immobilien erweiterten Prüfungen gemäß GwGMeldV-Immobilien liegen letztlich in der Verantwortung der Notarin bzw. des Notars. Aber der Vorgang der Prüfung erstreckt sich über das gesamte Notariat und erfordert neben konkreten Schritten auch eine ganz grundsätzliche Sensibilisierung aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für die Problematik. So zeigt etwa das von der Bundesnotarkammer bereitgestellte Formular zur Risikoanalyse („Anlage zu den Auslegungs- und Anwendungshinweisen zum GWG“) wie – um hier nur ein Beispiel aufzugreifen – die Organisationsstrukturen im Notariat das Risiko eines fehlerhaften Umgangs mit meldepflichtigen Informationen beeinflusst. Am Beispiel der Information des Notars über „Unregelmäßigkeiten in der Entwurfs- oder Vollzugsphase“ wird etwa deutlich, wie eine stark arbeitsteilige Büroorganisation das Risiko einer Fehleinschätzung hinsichtlich der Meldepflicht nach GwG erhöht. Das Risiko ist umso geringer, je durchgängiger ein und der-/dieselbe Mitarbeiter:in einen Vorgang von der Kontaktaufnahme an betreut, und je direkter Informationen über Unregelmäßigkeiten den Notar bzw. die Notarin erreichen.

Fazit: Es gibt Werkzeuge, die die Prüfung nach GwG unterstützen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt jedoch mindestens ebenso in einer soliden Wissensbasis aller Mitarbeiter:innen im Notariat. Der Markt für Schulungen zu diesem Thema bestätigt diese Einschätzung.

Eine erste Bilanz

In ihrer Mitteilung vom 23. August 2021 zieht die Bundesnotarkammer eine erste Bilanz. Mit 1.600 Meldungen oder fast 60% aller Meldungen aus dem Nicht-Finanzsektor kommt von den Notarinnen und Notaren der deutlich größte Teil des Zuwachses an Meldungen. Dass die Güterhändler mit nur 430 Meldungen und die Immobilienmakler gar mit nur 135 Meldungen folgen, überrascht, weil man zumindest letztere doch mindestens genauso „nah am Geschehen“ wähnen könnte wie die Notare. Wir nehmen es als Bestätigung für die Schlussfolgerung, die der Präsident der Bundesnotarkammer, Prof. Dr. Jens Bormann, in der Mitteilung zieht: „Die FIU-Zahlen belegen, dass die Notare ihre Meldepflichten sehr ernst nehmen. Sie leisten damit einen weiteren und überaus wichtigen Beitrag zur Geldwäschebekämpfung im Immobilienbereich.“

Ein Beitrag der Westernacher Solutions GmbH – Hersteller der Notariatssoftware NOAH